Hypotéky za minulé dva roky? To byla jízda na horské dráze. Při tornádu

IMG blog foto Šafanda

Hypotéky za minulé dva roky? To byla jízda na horské dráze. Při tornádu

Jak složité je v dnes získat hypotéku, jaké jsou vyhlídky do budoucna? Vyplatí se vzít si hypotéku? To ví hypoteční specialista IMG a.s. Jan Šafanda

Poslední měsíce na nás média chrlí zprávy o konci tz. levných hypoték a konci dostupnosti hypotečních úvěru pro každého. Je tomu tak? Pojďme si shrnout poslední turbulentní období v oblasti hypoték.

Od 1. dubna 2022 přišla ČNB s omezením parametru LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti). Nově klienti nad 36 let musí složit při financování nemovitosti 20 % kupní ceny z vlastních prostředků. Pro tyto klienty se také upravuje limit DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho ročního příjmu) na hodnotu 8,5 a DSTI (poměr mezi celkovou výši měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) na hodnotu 45%. Pro žadatele do 36 let zůstávají hodnoty LTV 90 % (žadatelé nemusí z vlastních prostředků skládat 20 %, ale pouze 10 %), DTI 9,5 % a DSTI 50 %.

Právě parametry DTI a DSTI nejvíce ovlivňují schopnost klienta získat hypoteční úvěr. Ruku v ruce jde samozřejmě i výše měsíční splátky úvěru. Při aktuálních sazbách kolem 6 % a tedy při přibližné měsíční splátce 6000 Kč na milion korun požadovaného úvěru, je parametr DSTI velmi limitující.

Dosáhnout na hypotéku je těžké i pro střední třídu

Žadatel ve středním věku (35 let) s průměrnou mzdou kolem 40 tis. Kč dosáhne na maximální výši úvěru lehce nad 3 miliony korun. Samozřejmě počítáme klienta, který nemá žádné splátkové výdaje. Pro představu: 2 roky zpátky by tento klient dosáhl na úvěr ve výši nad 4,5 mil. Kč. Dá se říci, že výše současných sazeb zasáhla i střední třídu, pro kterou již leckdy není možné si pořídit adekvátní bydlení při aktuálních cenách nemovitostí.

Budou sazby klesat? Tento rok spíše ne

Možná dojde v polovině roku k nějakému lehkému zlevnění, ale abychom se dostali na úroveň 2 %, tedy sazeb, které zde byly dva roky zpátky, k tomu pravděpodobně již nedojde. S tím souvisí i otázky klientů, jak dlouhou volit fixaci úrokové sazby.

Fixace a hypoteční cestovatelé

Fixace je časový úsek, po který banka garantuje stejnou úrokovou sazbu. Aktuálně se banky snaží nalákat klienty výhodnou sazbou pro delší fixace, zpravidla 7-10 let. Je to rozumné? Někteří poradci klientům radí delší sazby využívat a při poklesu sazeb poté hypotéku refinancovat do jiného bankovního ústavu (jde to téměř bezplatně – administrativní náklady 600-1200 Kč).

Tato situace se ale může změnit. V připomínkovém řízení je návrh novely o spotřebitelském úvěru, který chce hypoteční cestovatele trestat tvrději. Banky by mohly chtít po klientovi až 2% ze zbývající jistiny nesplaceného úvěru. Nebude se jednat o takové drama, jako bývalo dříve zvykem (až 5% z nesplacené jistiny úvěru), ale omezí to přechody klientů mezi bankami. Z mého pohledu je nyní nejlepší řešení nastavit délku fixace na 3 roky. Předpokládám, že se sazby budou pohybovat v příštích letech spíše směrem dolů, stejně jako inflace, díky které jsou sazby tak vysoko.

Teď není doba na spekulace

Na závěr mám radu pro klienty, kteří mají možnost na hypoteční úvěr dosáhnout, aby nespekulovali, kdy půjdou sazby dolu, ale naopak využili aktuálního poklesu ceny nemovitostí, protože v některých případech vyjde nemovitost (a to hlavně byty v určitých lokalitách) se slevou lépe, než v době laciných úvěrů.

Máte dotazy k hypotékám? Dejte mi vědět. Poradím a pomohu, jak budu moci.

Jan Šafanda
hypoteční specialista IMG a.s.
jan.safanda@img.cz

 

Napište nám:

    Odesláním formuláře souhlasím se zpracováním osobních údajů a mám k dispozici informace o zprostředkovateli.

    At vero eos et accusamus et iusto odio digni goikussimos ducimus qui to bonfo blanditiis praese. Ntium voluum deleniti atque.

    Melbourne, Australia
    (Sat - Thursday)
    (10am - 05 pm)